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Immobilienverkauf bei Scheidung

Mögliche Vorgehensweisen bei einer Scheidungsimmobilie

Grundsätzlich gilt: Während des ersten Trennungsjahres besteht keine Pflicht, das gemeinsame Eigenheim aufzugeben. Denn während des ersten Trennungsjahres ist keiner der Ehegatten verpflichtet, etwas zu unternehmen, das die Trennung der Eheleute zementiert.

Erst nach dem Trennungsjahr, allerspätestens aber nach der Scheidung, kann einer der Eheleute verlangen, dass die Immobilie verkauft wird.

Sind beide Eheleute Miteigentümer, kann die Immobilie nur verkauft werden, wenn beide dem Verkauf zustimmen. Nach Ablauf des Trennungsjahres hat aber jeder der Eheleute die Möglichkeit, vom anderen Ehepartner die Zustimmung zum Verkauf verlangen.

Der Ehepartner, der das Eigenheim gegen den Widerstand des anderen Ehepartners verkaufen will, kann beim Amtsgericht eine so genannte Teilungsversteigerung initiieren. Jedoch ist dieses Vorgehen die schlechteste von allen Möglichkeiten, dabei einer Versteigerung oft nur weniger als der reale Wert erzielt wird. Die Eheleute sollten deshalb immer einen gemeinsamen Verkauf anstreben, zumal nach einem Jahr Trennung sich der anderer Ehegatte ohnehin nicht mehr dagegen wehren kann.

Übrigens kann der Verkauf des Hauses auch verlangt werden, wenn der Verkauf nur mit Verlust verbunden ist. Denn derjenige Ehegatte, der verkaufen will, muss nicht solange warten, bis die Preise wieder anheben. Etwas anderes gilt höchstens in krassen Ausnahmefällen, wenn der Wunsch des Ehegatten, hier und jetzt zu verkaufen, nur den Sinn haben kann, den anderen zu schädigen.

Wie bereits geschuldert führt ein Verkauf unter Zeitdruck häufig zu geringeren Verkaufserlösen und damit zu Vermögenseinbußen. Notverkäufe oder Teilungsversteigerungen sollten daher aus finanzieller Sicht vermieden werden.

Folgende Möglichkeiten bestehen:

  • Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie: Übernahme des Hauses oder der Eigentumswohnung durch einen der beiden Ehegatten (einschließlich der noch vorhandenen Belastungen).
  • Teilungserklärung: Möglich bei Wohneigentum, dass aus mehreren Wohneinheiten besteht (z. B. Mehrfamilienhäuser). Jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Wohnungen.
  • Teilungsversteigerung: Falls keine Einigung der Partner zustande kommt, erfolgt der Verkauf durch Teilungsversteigerung auf Antrag beim Amtsgericht. 
 
Wie wird der Wert einer Immobilie bei Scheidung ermittelt?
 
Für eine Immobilienbewertung im Scheidungsfall kommen zwei Arten von Gutachten in Frage. Ein Kurzgutachten und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten. Ein Kurzgutachten stellt kurz und übersichtlich dar, was eine Immobilie wert ist. Dabei werden alle wertrelevanten Faktoren und Unterlagen berücksichtigt.
 
 
Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
 
Grundsätzlich können Makler und Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Ein von Behörden und Gerichten anerkanntes Verkehrswertgutachten dürfen hingegen nur öffentlich bestellte Sachverständige erstellen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich.
 
 
Was bekommt der Ehepartner bei Scheidung?
 
Zugewinngemeinschaft: Jedem Ehepartner gehört das finanzielle Vermögen, dass er vor oder während der Ehe erworben hat. Allerdings findet bei einer Scheidung ein Zugewinnausgleich statt. Gütergemeinschaft: Das Vermögen beider Eheleute einschließlich Zugewinn wird als gemeinschaftliches Eigentum betrachtet.
 
Entscheidend für die Berechnung des Zugewinnausgleichs ist, ob die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen hat. In diesem Fall beträgt der Zugewinn für beide Partner im Trennungsfall jeweils 50 Prozent der Wertsteigerung. Wird die gemeinsame Immobilie verkauft, heben sich die Ausgleichzahlungen gegenseitig auf.


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