Kaufpreisermittlung

Der richtige Verkaufspreis

Es gibt viele Gründe, warum der Verkaufspreis bzw. der Angebotspreis nicht zu hoch angesetzt werden sollte!

Hot Price!

Warum der richtige Angebotspreis beim Verkaufen so wichtig ist

Immer wieder gibt es Makler (oder Privatverkäufer), die Traumpreise für eine Immobilie als Verkaufspreis ansetzen. Dabei wird allerdings häufig verschwiegen, dass der Verkäufer nachher einen deutlich niedrigeren Preis erzielt, oder aus Frustration nach einem neuen Makler sucht, weil sich seine Immobilie nicht verkaufen lässt. Im Folgenden möchte ich Ihnen erklären warum es so wichtig ist den Preis nicht zu hoch anzusetzen, sondern eine ehrliche Kalkulation zu erstellen und mit dem richtigen Angebotspreis auf den Markt zu gehen. Im Rahmen einer Wertermittlung sollte zuerst der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden. Danach wird der Angebotspreis festgelegt.

Starten Sie mit dem richtigen Preis

Aus langjähriger Erfahrung wissen wir: Nur der richtig gewählte Angebotspreis führt zum optimalen Verkaufserfolg. Jede Immobilie findet einen Käufer, wenn der Preis stimmt. Das ist das Gesetz des Marktes. Leider locken viele Makler Eigentümer mit zu hohen Verkaufspreisen, was unrealistische Vorstellungen der Verkäufer schürt.

6 Monate – aber nicht mehr

Ein Maklerauftrag wird beim Verkauf einer Immobilie in der Regel über 6 Monate vereinbart. Innerhalb dieser Frist sollte das Projekt abgeschlossen sein, sonst droht die Immobilie zum Ladenhüter zu werden und der Preis fällt rapide. Statistiken zufolge brauchen Immobilien, die 20 Prozent über dem Marktpreis angeboten werden, über 1 Jahr, bis sie einen Käufer finden. Gleichzeitig rutscht der Verkaufspreis auf rund 84% des erzielbaren Wertes. Wahrscheinlich ist auch, dass sich an diesem Objekt 2 Makler die Zähne ausbeißen, das heißt, dass einer praktisch umsonst arbeitet. Der 2. Makler muss das negative Image der Immobilie kompensieren.

20% drüber – runtergehen kann man immer noch?

Eine weitere oft transportierte Preisregel ist: Lieber den Preis ein bisschen höher ansetzen, dann kann man ja noch runter gehen. Nehmen wir dazu ein Beispiel: Eine Immobilie ist 300.000 Euro wert, wird aber für 360.000 Euro angeboten, also genau 20% über dem Marktwert. Statistisch gesehen braucht der Kollege, der 20% mehr verlangt knapp 9-12 Monate um die Immobilie an den Mann zu bringen. Das heißt, dass auch hier ein 2. Makler tätig wird – der Erste geht leer aus! Der frustrierte Verkäufer muss nach einem weiteren Makler suchen, kommt in Zeitdruck und verliert am Ende bares Geld. Der Kollege erzielt nur etwa 90% dessen, was die Immobilie eigentlich Wert ist.

Welcher Preis ist richtig?

Auch ein Makler, der die Immobilie nur 10% über dem echten Wert anbietet, wird am Ende zwar den Verkauf abschließen, aber vermutlich nicht 110% des realen Wertes erreichen, es sei denn die Immobilie liegt in einem Gebiet mit hoher Nachfrage. Merh als 10% sind aus unserer Sicht keinesfalls zu empfehlen.

Das sollte Ihnen eine Lehre sein!

Finden Makler und Verkäufer den richtigen Einstieg in den Markt, dann geht es schnell. Die Regeln der Marktwirtschaft sind hier absolut eindeutig: Passen Angebot und Nachfrage, dann findet sich bald ein Käufer, der mit dem Preis zufrieden ist, genauso wie der Verkäufer, und alle treffen sich im besten Fall nach nur einigen Wochen beim Notar.

Fazit 

Der richtige Angebotspreis ist sehr wichtig. Ein zu hoher Einstiegspreis wirkt sich, wie man an den oben genannten Beispielen gesehen hat, negativ auf den letztlich erzielten Verkaufspreis aus.

Nur der richtig gewählte Angebotspreis führt zum Erfolg, und bedeutet für den Verkäufer den maximalen Gewinn ohne Geldverlust. In der Regel erzielen wir einen höheren Verkaufspreis, als den eigentlichen Marktwert. Wenn Sie Fragen zum Einstiegspreis, oder zu anderen Themen rund um Immobilien haben, stehe ich Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Angebotspreis privater Verkäufer

Wer sein Haus nicht mit dem richtigen Verkaufspreis anbietet, riskiert einen hohen Verlust.

Der richtige Verkaufspreis ist der entscheidende Faktor bei der Veräußerung eines Hauses.

Es ist also unerlässlich den tatsächlichen Marktwert des Hauses zu kennen.

Beim Hausverkauf geht es meist um die größte finanzielle Transaktion im Leben.

Trotzdem setzen viele Hausverkäufer leichtfertig mehrere tausend Euro aufs Spiel, da sie ohne fundierte Marktkenntnis und mit unrealistischen Preisvorstellungen ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen.

Gerade wenn es um den Preis des eigenen Hauses geht verschätzen sich die meisten Eigentümer gewaltig, denn Sie sehen das Haus durch eine rosarote Brille und setzen den Verkaufspreis für Ihre Immobilie viel zu hoch an.

Was führt gerade beim Eigenheim zu dieser häufigen Fehleinschätzung?

Das Haus ist für den Verkäufer perfekt, denn es wurde nach seinen Vorstellungen geplant und entsprechend nach den genauen Vorstellungen des Eigentümers errichtet. Die Emotionale Bindung zu Ihrem Haus verstärkt diesen Effekt zusätzlich!

Häufig werden auch die für den Käufer offensichtlichen Mängel, wie beschädigte Fliesen, abgenutzte Böden oder Risse in den Wänden, durch den Eigentümer nicht mehr wahrgenommen, da diese im Laufe der Jahre allmählich entstanden sind.

Ausstattungsmerkmale wie z.B. ein zweites Bad, eine Sauna oder ein Swimmingpool werden vom Verkäufer als Grundlagen für den höheren Preis herangezogen. Für den potentiellen Käufer Ihres Hauses hingegen, kann genau eine dieser Ausstattungsmerkmale sogar eine Belastung sein, die für den Käufer keine Wertsteigerung sondern eine Wertminderung darstellt.

Die daraus resultierenden überzogenen Preisvorstellungen führen gerade dann, wenn an diesen unrealistischen Preisvorstellungen über einen längeren Zeitraum festgehalten wird, zu einem schlechteren Verkaufspreis.

Warum ist das gerade bei Immobilien so?

Versetzen Sie sich in die Lage von jemanden der Ihr Haus kaufen möchte.

Da der Kauf eines Hauses eine weitreichende finanzielle Entscheidung ist, wird der potentielle Käufer den Immobilienmarkt immer über einen längeren Zeitraum (mehrere Monate) genau beobachten.

Auf Grund der dadurch gewonnen Marktkenntnis wird er den überzogenen Preis für Ihr Haus sehr wohl als solchen identifizieren und entweder ein anderes Haus mit einem angemessen Preis kaufen oder weiterhin auf das richtige Angebot warten.

Wenn Sie allerdings glauben, Sie müssten nach ein paar Monaten einfach nur den Preis für Ihr Haus senken, um die potentiellen Käufer dazu zu bringen, dass sie Ihr Haus kaufen, täuschen Sie sich gewaltig, denn jeder Kaufinteressent wird sich fragen warum gerade jetzt der Preis gesenkt wird („ ist da was faul?“), oder noch schlimmer – darauf hoffen, dass dies nicht die letzte Preisreduktion war. In Fachkreisen sagt man: Die Immbobilie ist verbrannt.

Der anfänglich zu hoch angesetzte Verkaufspreis führt nun in eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition, so dass Sie weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkaufen müssen.

Oder auf den Punkt gebracht:

Mit dem richtigen Verkaufspreis, nicht zu niedrig aber auch nicht zu hoch, werden Sie in der Regel immer einen höheren Verkaufspreis für Ihr Haus erzielen.


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