Erbschaftsimmobilie verkaufen

Steuern, Fristen, Erbengemeinschaft und mehr

Erbfall & Testamentseröffnung — Erbe annehmen oder ausschlagen?

Mit dem Tod einer Person tritt automatisch der Erbfall ein und es gilt die gesetzliche Erbfolge. Wurde ein Testament verfasst, hat dieses jedoch Vorrang, dennoch muss der gesetzliche Pflichtteil bei einer Erbschaft generell berücksichtigt werden. Gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Erbe, scheint dies auf den ersten Blick mit einem Vermögenszuwachs verbunden zu sein. Als Rechtsnachfolger des Erblassers können neben der eigentlichen Immobilie jedoch auch Schulden zum Erbe gehören. Liegt eine hohe Hypothek auf dem geerbten Haus, kann sich die Erbschaft möglicherweise sogar als Verlustgeschäft erweisen. Ehe Sie das Erbe annehmen, sollten Sie diese Aspekte daher genau prüfen. Der Gesetzgeber gewährt Ihnen nach Eintritt des Erbfalles eine Frist von sechs Wochen. Wenn Sie das Erbe antreten möchten, erwartet das Finanzamt innerhalb von drei Monaten eine Meldung. Dies ist in jedem Fall erforderlich, auch wenn aufgrund von Freibeträgen keine Erbschaftssteuer anfällt.

Eine Immobilie zu erben, ist keine leichte Angelegenheit. Denn im Rahmen der Erbschaft kommen einige wichtige Entscheidungen auf Sie zu, zum Beispiel, wenn Sie das geerbte Haus verkaufen möchten. Im Folgenden erfahren Sie, welche Regelungen Sie beachten müssen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen: alles Wissenswerte rund um Steuern, Fristen, richtiges Vorgehen und mehr.

Durchschnittlich erbt jeder zweite Deutsche irgendwann im Laufe seines Lebens eine Immobilie. Leider gewährt der Gesetzgeber den Erben kaum Zeit zum Trauern, denn mit dem Erbfall ist neben dem Besitzwechsel auch eine große Verantwortung verbunden. Wenn Sie ein Haus geerbt haben und es verkaufen möchten oder den Hausverkauf als Erbengemeinschaft anstreben, sollten Sie vorab wichtige Fragen zu steuerlichen Regelungen klären.

Das Wichtigste in Kürze

Haben Sie die Immobilie geerbt, fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Und nicht erst zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Erbe antreten. Die Frist endet exakt nach zehn Jahren.
Der Verkaufserlös ist in vollem Umfang steuerpflichtig, wenn der Gewinn die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte übersteigt. Sie liegt pro Jahr bei 600 Euro.
Die verkaufsbedingte Spekulationssteuer hat nichts mit der Erbschaftssteuer aus Anlass der Erbschaft zu tun.
Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam über das Schicksal der Immobilie entscheiden.

Richtiges Vorgehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Bevor Sie sich dazu entscheiden, ein geerbtes Haus zu verkaufen, sollten Sie sich gründlich Gedanken darüber machen, ob die Verkaufsentscheidung und ihre Konsequenzen für Sie sinnvoll sind. Insbesondere die steuerlichen Vorgaben sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt eines Verkaufs.

  • Sie sind Alleinerbe oder haben sich schon mit Ihren Miterben auf den Hausverkauf innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist für die Erbschaft geeinigt?
  • Haben Sie einen Blick ins Grundbuch geworfen? So fordern Sie einen Grundbuchauszug an.
  • Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen (Erbschein oder notarielles Testament)?
  • Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?
  • Befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist? Anders gefragt: Wurde das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft?
  • Wurde der Verkehrswert der Immobilie ermittelt?


Falls ein Verkehrswertgutachten besteht, das schon ein paar Jahre alt ist, lohnt sich bei gestiegenem Bodenwert oder Modernisierungen eine Überprüfung.

Steuerpflicht beim Verkauf eines geerbten Hauses

Ob der Verkauf eines geerbten Hauses für Sie sinnvoll ist und zu welchem Zeitpunkt sich ein Verkauf lohnen würde, hängt insbesondere von den steuerrechtlichen Regelungen für geerbte Immobilien ab.
Was ist die Spekulationssteuer?

Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Ob Sie als Verkäufer diese auf den Verkaufspreis für das geerbte Haus entrichten müssen oder nicht, hängt von zwei Punkten ab:

  • Nutzungsart des Hauses.
  • Eigentumsdauer des Erblassers.

Wenn der Erblasser, also der Verstorbene, das Haus selbst bewohnt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Wenn das Haus hingegen vermietet wurde, kommt es darauf an, wie lange das Haus dem Erblasser gehört hat:

Gehörte dem Verstorbenen das Haus seit mindestens zehn Jahren, fällt keine Spekulationssteuer an.
Waren der Erblasser und seine Erben hingegen weniger als auf den Tag genau zehn Jahre Eigentümer der Immobilie, müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen. Ausnahmen: Der Erblasser oder Sie als Erbe haben im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren davor selbst dauerhaft darin gewohnt oder Ihre Kinder für den gleichen Zeitraum unentgeltlich darin wohnen lassen.

Für die Bestimmung der Zehnjahresfrist gelten grundsätzlich die Kaufverträge. Selbst wenn das Haus noch keine zehn Jahre steht, weil der Erblasser das Grundstück unbebaut erworben hat, richtet sich die Spekulationsfrist nach dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags für das Grundstück. Das gilt für Kauf und Verkauf. Das bedeutet: Nicht der Tag der Erbschaft markiert das Ende der Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer, sondern der Tag des Verkaufs.

Übrigens: Die Grunderwerbssteuer ist für Sie als Verkäufer einer geerbten Immobilie nicht relevant, denn diese muss der Käufer zahlen.

Wie berechnet sich die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer bezieht sich nicht auf den vollen Verkaufspreis der geerbten Immobilie, sondern lediglich auf deren Wertsteigerung. Sie bezahlen die Differenz zwischen dem aktuellen Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis. Die Kosten für Makler, Notar und Grundbucheintrag dürfen Sie abziehen. In der Regel wird der Notar ohnehin vom Käufer bezahlt. Lediglich die Kosten zur Löschung der Rechte von Dritten aus dem Grundbuch, zum Beispiel eine eingetragene Grundschuld, trägt der Verkäufer.

Formel für die Berechnung der Spekulationssteuer

Die Formel zur Ermittlung der Spekulationssteuer für den Verkauf der geerbten Immobilie lautet demnach:

[Aktueller Verkaufspreis – ursprünglicher Kaufpreis – Maklerkosten – Notarkosten (inkl. Grundbucheintrag)] x Ihr Steuersatz = Spekulationssteuer

Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer

Sie haben ein Haus von Ihrem Vater geerbt. Ihr Vater hat das Haus vor acht Jahren gekauft, hat die ersten zwei Jahre selbst darin gewohnt und es anschließend aber in den vergangenen sechs Jahren bis zu seinem Tod vermietet. Ein Makler findet einen geeigneten Käufer für Sie, wofür er in der Regel eine Provision von Ihnen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Verkaufspreises erhält. Das Haus ist laut Grundbuch schuldenfrei. Der Käufer übernimmt die Notarkosten.

Wenn Sie das Haus nicht unter Berücksichtigung der „Dreijahresfrist“ selbst bewohnen, fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an. Diese berechnet sich folgendermaßen:

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Aktueller Verkaufspreis: 600.000 €
Ursprünglicher Kaufpreis: 450.000 €
Maklerkosten (4% des Verkaufspreises): 24.000 €
Notarkosten: 0 €
Ihr Steuersatz: 40 %
600.000 €     –     450.000 €     –     24.000 €     =     126.000 €
Verkaufspreis     –     Kaufpreis     –     Maklerkosten     =     Zu versteuernder Betrag

 Wenn Ihr Steuersatz auf Grundlage Ihres Einkommens bei 40 % liegt, freut sich das Finanzamt auf eine hübsche Summe für den Verkauf der geerbten Immobilie:
126.000 € x 0,4 = 50.400 €
Die Spekulationssteuer beträgt in diesem Beispiel 50.400 Euro.
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Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) müssen Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

  • Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat.
  • Sie oder der Erblasser haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs bewohnt. Dauerhaft bedeutet, es handelte sich um Ihren Lebensmittelpunkt einschließlich Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt.
  • Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen und das Kind hat selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt.
  • Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben sonst keine Einnahmen durch private Veräußerungsgeschäfte in diesem Jahr. Für private Veräußerungsgeschäfte wie zum Beispiel ein privates Darlehen gilt eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr.
  • Sie verkaufen maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Werden es mehr, betrachtet der Fiskus Sie als gewerblichen Immobilienhändler und Sie müssen Ihre Einnahmen aus Immobiliengeschäften entsprechend versteuern.
  • Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für Makler und Notar ist niedriger als der einstige Kaufpreis.

Hinsichtlich der drei Jahre, die Sie selbst oder Ihr Kind im geerbten Haus gewohnt haben müssten, damit das Finanzamt auf die Spekulationssteuer verzichtet, gelten die (angebrochenen) Kalenderjahre. Im Extremfall sind es also nur 14 Monate.

Beispiel: Sie sind im Dezember 2018 in das geerbte Haus eingezogen. Anlässlich des Verkaufs ziehen Sie im Ende Januar 2020 wieder aus der Immobilie aus. Sie haben effektiv nur 14 Monate darin gewohnt, dabei aber drei Kalenderjahre (2018, 2019, 2020) abgedeckt. Damit ist die Frist zur Umgehung der Spekulationsfrist erfüllt.

Wie berechnet sich die Zehnjahresfrist?

Wenn Sie Ihre nicht selbst bewohnte, geerbte Immobilien verkaufen möchten, ohne Spekulationssteuer zu bezahlen, müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens exakt zehn Jahre liegen. Maßgeblich ist das jeweilige Datum in dem von einem Notar beurkundeten Vertrag.

Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum, an dem der Erblasser die Immobilie laut Notarvertrag gekauft hat.

Die Zehnjahresfrist endet mit dem Datum, an dem der Erbe die Immobilie laut Notarvertrag verkauft hat.

Keine Rolle spielt das Datum der Erbschaft oder einer eventuellen Schenkung.

Ergibt sich durch den Verkauf einer geerbten Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist eine hohe Steuerlast, denken Sie darüber nach, später zu verkaufen und gegebenenfalls zur Fristverkürzung selbst noch für drei (angebrochene) Kalenderjahre darin zu wohnen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

nabhängig von einer möglichen Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie fallen häufig Erbschaftssteuern an, wenn das Haus in Ihr Eigentum übergeht. Erben haben einen Freibetrag. Dieser ist unterschiedlich hoch, abhängig davon, in welchem familiären Verhältnis sie zum Erblasser stehen: Der Freibetrag für Ehepartner beträgt 500.000 Euro, für Kinder je 400.000 Euro.

Übersteigt der Verkehrswert des geerbten Hauses Ihren persönlichen Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer an. Allerdings wird nur der Teil des Verkehrswertes besteuert, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Ausführlichere Informationen rund um das Thema Erbschaftssteuer auf Immobilien haben wir hier für Sie zusammengestellt.
Diese Fristen gelten beim Verkauf eines geerbten Hauses

Zwei Fristen sind für Sie relevant, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und dabei Steuern sparen möchten: Die Zehnjahresfrist und die „Dreijahresfrist“.

Hat der Erblasser das Haus vor mindestens zehn Jahren erworben, fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie an.

Andernfalls kommen Sie mit der „Dreijahresfrist“ um die Spekulationssteuer herum. Diese besagt, dass der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und dauerhaft in drei Kalenderjahren im Haus gewohnt haben müssen, bevor Sie es steuerfrei verkaufen können. Kalenderjahre gelten auch „angebrochen“, das heißt, wenn Sie von Dezember 2018 bis Januar 2020 in dem Haus gewohnt haben, ist die Dreijahresfrist erfüllt. Voraussetzung ist, dass die betroffene Person im fraglichen Zeitraum dort ihren Lebensmittelpunkt hatte, also beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet war.

Generell gilt: Überstürzen Sie den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie nicht. Ein Hausverkauf sollte gut vorbereitet sein.

Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses

Möchten Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, fallen in vielen Fällen Abgaben an das Finanzamt an.

Darüber hinaus können folgende Kosten für den Immobilienverkauf anfallen:

  • Kosten für den Makler, sofern dessen Courtage nicht vom Käufer übernommen wird.
  • Direkte Vermarktungskosten: Wenn Sie keinen Makler mit dem Verkauf der geerbten Immobilie beauftragen, haben Sie in der Regel Ausgaben für Anzeigen in Immobilienportalen oder Zeitungen. Berücksichtigen Sie dabei, das Inserat ansprechend mit hochwertigen Fotos, Grundrissen und ausführlichen Informationen zum Objekt zu gestalten. Hinzu kommen Gebühren für Ämter, von denen Sie eventuell Grundrisse oder andere Dokumente anfordern.
  • Falls erforderlich: Kosten für notwendige Reparaturen oder eine Instandsetzung des Hauses. Eine Immobilie in augenscheinlich gutem Zustand verkauft sich leichter und zu einem besseren Preis als ein Haus, das außen gestrichen gehört und in dem innen der Putz von der Decke bröckelt.
  • Kosten, um Verbindlichkeiten oder Hypotheken zu begleichen und aus dem Grundbuch löschen zu lassen, falls das Haus noch belastet ist.
  • Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer gezahlt werden muss, hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ab. Nachstehend haben wir Ihnen die Freibeträge nach § 16 ErbStG und die Steuerklassen bei Erbschaft übersichtlich dargestellt:

Freibeträge:

  • Ehegatten & Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder (sowie die Enkel, wenn die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
  • Enkel: 200.000 Euro
  • Großeltern & Eltern: 100.000 Euro
  • Geschwister & übrige Erben: 20.000 Euro

Steuerklassen:

  • Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich), Eltern, Kinder & Enkelkinder (auch adoptiert), Großeltern
  • Erbschaftssteuerklasse II: Stiefeltern, Schwiegereltern & Schwiegerkinder, Geschwister & deren Kinder, frühere Ehepartner (nach Scheidung / auch gleichgeschlechtlich)
  • Erbschaftssteuerklasse III: alle weiteren Erben

Als Grundlage für die Steuern bestimmt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie. Dazu wird die Behörde ein Gutachten erstellen und auf dieser Hausbewertung beruht später die Berechnung der möglichen Erbschaftssteuer. Diese Bewertung erfolgt nach einem starren Schlüssel, der leider individuelle Faktoren nicht berücksichtigt. Es ist daher sehr empfehlenswert, wenn Sie selbst zur Feststellung des Verkehrswertes einen staatlich anerkannten Gutachter beauftragen. Dies ist ebenfalls sinnvoll, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten, damit ein zu geringer Verkaufspreis vermieden werden kann.

Pflichtenim Erbfall - Erbschein, Grundbuch & Erbengemeinschaft

Als Erbe und neuer Eigentümer treten Sie die Rechtsnachfolge des Erblassers an, daher ist ein Antrag auf Änderung des Eintrags im Grundbuch (nach § 82 GBO) erforderlich. Dazu ist ein Nachweis erforderlich und nach § 35 GBO (Grundbuchordnung) kann dieser ausschließlich durch Vorlage des Erbscheins erfolgen. Ein Erbschein wird beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers beantragt. Ergeben sich Ihre Rechte als Antragssteller zweifelsfrei aus einem notariellen Testament oder Erbvertrag, kann nach dem Gesetz auch die Vorlage dieser Dokumente genügen. Als Alleinerbe sind Sie einziger Rechtsnachfolger des Erblassers. Wenn mehrere Personen gemeinsam das Erbe antreten, entsteht nach § 2032 BGB eine Erbengemeinschaft, die nach § 2038 BGB den Nachlass gemeinschaftlich verwaltet. Dies ist insbesondere für den Immobilienverkauf relevant, denn der Verkauf eines geerbten Hauses erfordert einen einstimmigen Beschluss aller Miterben. Aufgelöst wird eine Erbengemeinschaft durch den Vorgang der Erbauseinandersetzung, die von jedem Miterben verlangt werden kann.
 
Verkauf eines geerbten Hauses

Wenn eine Selbstnutzung oder eine Vermietung nicht gewünscht ist, wird meist ein zeitnaher Verkauf der geerbten Immobilie angestrebt. Sie können Ihr geerbtes Haus verkaufen, sobald Sie den Erbschein beantragt und Einsicht in das Grundbuch genommen haben. Bei einer Erbengemeinschaft ist zusätzlich die Zustimmung aller Miterben erforderlich, damit Sie ein geerbtes Haus verkaufen können. Unabhängig von Ihrem Status als Alleinerbe oder Miterbe sollten Sie vor Beginn der Verkaufsaktivitäten einen Maklervertrag mit einem versierten Makler abschließen. Er nimmt auf Wunsch eine professionelle Immobilienbewertung vor und gewährleistet, dass alle Dokumente für den Hausverkauf vollständig vorliegen. Für die Bewertung vor dem Immobilienverkauf sind beispielsweise die Anzahl der Zimmer und die Lage von Immobilien entscheidend. Besonders wichtig ist die Einschätzung der möglichen Steuerbelastung, wenn Sie die geerbte Immobilie veräußern. Wird ein Haus innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft, unterliegen die Veräußerungsgewinne nach dem der Spekulationssteuer (siehe § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz). Hat der Erblasser das Haus bereits mehr als 10 Jahre bewohnt, fällt diese Steuer auf den Verkaufserlös nicht an. Sie wird jedoch erhoben, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft sind und zum eigenen Erhalt der Immobilie die anderen Miterben auszahlen. In diesem Fall geht der Gesetzgeber von einem teilentgeltlichen Verkauf aus und erhebt die Spekulationssteuer.

Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Wer ein Haus geerbt hat, kann es entweder selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Das sollte bei der Entscheidung bedacht werden:


Selbst im geerbten Haus wohnen.

Möchte der Ehepartner weiterhin im Haus wohnen, müssen die Miterben zustimmen.
Eigennutzung

Können oder wollen Sie überhaupt in das geerbte Haus einziehen? Einerseits hängt diese Entscheidung von der Entfernung zu Ihrem Arbeitsplatz, Ihrer Familie, Ihrem Lebensmittelpunkt ab. Andererseits spielt die emotionale Komponente eine Rolle: Sind womöglich zu viele Erinnerungen mit dem Haus verbunden?

Sind Sie sich darüber im Klaren, ob Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen wollen, geht es darum, ob Sie es auch können. Wie ist der Zustand des Hauses? Was muss renoviert und modernisiert werden? Können Sie sich Umbau und Instandsetzung finanziell leisten? Müssen Sie Miterben ausbezahlen?

Das geerbte Haus selbst zu bewohnen, erscheint gerade für junge Menschen, die noch nicht selbst gebaut haben, verlockend. Doch selbst wenn Sie die Kosten für Renovierung und Modernisierung tragen können, dürfen Sie die Erbschaftssteuer nicht vergessen.

Fällt keine oder nur eine geringe Erbschaftssteuer an, sind die Baumaßnahmen finanziell im Rahmen, ist die Lage des Hauses für die eigene Lebensgestaltung geeignet und ein Einzug mit der eigenen Familie emotional möglich, ziehen Sie ein!

Vermietung

Sie können oder wollen nicht selbst einziehen, das geerbte Haus aber nicht verkaufen? Eine Vermietung will gut überlegt sein. Gehen Sie mit einem zertifizierten Sachverständigen für Immobilien durch, welche Renovierungen und Modernisierungen unumgänglich sind oder in absehbarer Zeit auf Sie zukommen werden. Gerade wenn die Immobilie mehrere Jahrzehnte alt ist und in der jüngeren Vergangenheit kaum Investitionen zur Instandhaltung getätigt wurden, kommen weitreichende Kosten auf Sie zu.

Bis ein vermietetes Haus Gewinn für Sie abwirft, werden Jahrzehnte vergehen. Immobilien mit mehreren Mietwohnungen darin liefern oftmals bessere Renditen und Quadratmeterpreise als Einfamilienhäuser. Natürlich sichern Ihnen die Mieten regelmäßige Einkünfte. Allerdings fallen bei vermieteten Objekten auch immer wieder Investitionen an. Hinzu kommen Verwaltungsaufwand oder -kosten, falls Sie die Hausverwaltung nicht selbst übernehmen. Vermieten kann je nach Zustand der Immobilie und nach Mieter(n) stressig sein. Fragen Sie sich also: Will ich ein Vermieter sein?
Verkauf

Insbesondere wenn die Immobilie unter den Erben aufgeteilt werden muss, ist der Verkauf des geerbten Hauses oftmals sinnvoller. Der aktuelle Verkehrswert liefert Ihnen einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf auf dem freien Markt einbringt. Berücksichtigen Sie gegebenenfalls anfallende Maklerprovisionen und ob Steuern für den Verkauf anfallen.

Die Vorteile beim Verkauf eines geerbten Hauses:

  • Miterben können ausbezahlt werden.
  • Keine Rechtsstreitigkeiten mit Mietern.
  • Deutlich höherer Gewinn als bei Vermietung – zumindest bei Einfamilienhäusern.
  • Abhängig von Fristen und Freibeträgen kann der Verkauf sogar steuerfrei sein.
  • Sie haben dadurch Geld zur Verfügung, um sich einen Lebenstraum zu erfüllen, selbst zu bauen oder Kapital anzulegen.

Geerbtes Haus verkaufen

Eine geerbte Immobilie verkauft sich einfacher, wenn Sie der alleinige Erbe sind. Teilen Sie sich das Haus mit weiteren Erben, entstehen möglicherweise Komplikationen. Denn Sie müssen sich mit den Miterben abstimmen und auf einen gemeinsamen Nenner kommen.

Vielleicht verkaufen Sie das Haus sogar nur aus dem Grund, weil Ihr Bruder oder Ihre Schwester beispielsweise am anderen Ende von Deutschland lebt, keine Bindung zur geerbten Immobilie hat, vielleicht sogar selbst gerade ein Haus baut und daher ausgezahlt werden möchte. Oder es hängen einfach zu viele Erinnerungen an dem Haus.

Im besten Fall sorgt eine Erbengemeinschaft nur für einen höheren bürokratischen Aufwand, weil Dokumente und Verträge von allen Erben unterschrieben werden müssen. Ausnahme: Ihre Miterben stellen Ihnen eine notarielle Vollmacht aus, mit der Sie über alle Erbschaftsangelegenheiten allein entscheiden dürfen. Dann müssen Sie diese allerdings im Kontakt mit Behörden, Banken oder dem Notar immer aufs Neue im Original vorzeigen. Schließlich könnte es sein, dass Ihre Miterben Ihnen diese Vollmacht in der Zwischenzeit entzogen haben.

Im schlechtesten Fall sind sich die Erben nicht einig, ob das geerbte Haus verkauft oder anderweitig verwendet werden soll.

Mögliche Szenarien:

  • Zieht ein Erbe ein? Bezahlt er den Miterben dann Miete oder zahlt er sie aus?
  • Tritt die Erbengemeinschaft als Vermieter gegenüber Dritten auf?
  • Wird die geerbte Immobilie verkauft?


Sind die Erben untereinander zerstritten oder liegen die Vorstellungen darüber, was mit dem Haus passieren soll, zu weit voneinander entfernt, endet das nicht selten vor Gericht. Daher empfiehlt es sich, schon im Vorfeld eine neutrale Person zu Rate zu ziehen, die sich mit Immobilien, Steuern und Erbrecht auskennt. Ein neutraler Dritter hat im Gespräch mit der Erbengemeinschaft insbesondere den Vorteil, dass er unbefangen und unparteiisch ist und die oft hitzigen, emotionalen Diskussionen um die geerbte Immobilie mit einer rationalen Analyse samt Handlungsempfehlungen entschärfen kann.

Sobald sich die Erbengemeinschaft einig ist, beantragt sie beim Amtsgericht den Erbschein. Damit wird das geerbte Haus tatsächlich zum gemeinsamen Eigentum der Erben. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Dort können die Erben nun auch einsehen, ob auf der geerbten Immobilie noch Verpflichtungen lasten oder Rechte von Dritten bestehen. Im nächsten Schritt kann die Erbengemeinschaft das geerbte Haus verkaufen.
Geerbtes Haus aufteilen

Ein Haus lässt sich nicht so einfach unter Erben aufteilen.


Erbengemeinschaft - wie teilt man ein Haus auf?

Existiert ein Testament, ist der Nachlass einschließlich der Aufteilung des Immobilienbesitzes meist klar geregelt. Gibt es keine schriftlichen Anweisungen des Verstorbenen, was mit seinem Erbe geschehen soll, tritt die gesetzliche Erbfolge gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Konkret gelten in Deutschland § 1924 bis § 1936 BGB. Prinzipiell gilt: Ehe- oder Lebenspartner stehen an erster Stelle und bekommen die Hälfte, gefolgt von Kindern und Enkeln. Verschwägerte gehen leer aus, Eltern und Geschwister des Verstorbenen sind hingegen mit einem geringeren Anteil als Kinder erbberechtigt.

Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch. Sie dient dazu, das Erbe ordnungsgemäß aufzuteilen. Der Haken bei geerbten Immobilien liegt darin, dass Häuser nicht wie ein Kuchen geteilt werden können. Allerdings macht der Wert der Immobilien meist den Großteil des Erbes aus. Die Erbengemeinschaft muss sich folglich entschließen, was sie mit dem geerbten Haus macht. Diese Möglichkeiten bestehen, um die geerbte Immobilie aufzuteilen:

  •     Einvernehmlicher Verkauf
  •     Auszahlung der Miterben
  •     Zwangsverkauf / Teilungsversteigerung


Die einfachste Lösung ist der einvernehmliche Verkauf. Die Erbengemeinschaft entschließt sich dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Erlös wird entsprechend aufgeteilt.

Je nach finanzieller Lage und Wohnsituation der Erben, kann es sein, dass ein Erbe – beispielsweise der hinterbliebene Ehepartner – weiterhin in dem Haus wohnen möchte. In diesem Fall müssen die Miterben ausbezahlt werden.

Beispiel: Die Ehefrau des Verstorbenen möchte das Haus behalten. Dessen Verkehrswert beläuft sich auf 500.000 Euro. Neben dem Haus existieren noch Barmittel in Höhe von 100.000 Euro, ein Aktiendepot im Wert von 100.000 Euro, ein neues Auto mit einem Wert von 30.000 Euro und Schmuck im Wert von 20.000 Euro.

Verkehrswert der Immobilie: 500.000 Euro

Sonstiges Vermögen: 250.000 Euro (100.000 Euro Barmittel + 100.000 Euro Aktien + 30.000 Euro Auto + 20.000 Euro Schmuck)

Vererbtes Vermögen: 750.000 Euro

Der Ehefrau steht die Hälfte des vererbten Vermögens zu, das wären 375.000 Euro. Die Formel für die Auszahlung an die Miterben lautet:
500.000 €     –     375.000 €     =     125.000 €
Verkehrswert der Immobilie     –     zustehender Erbteil     =     Auszahlungssumme
Die Ehefrau muss 125.000 Euro an die Miterben auszahlen.

Bitter wird es für alle Beteiligten, wenn sie sich nicht einig sind und es zu einer Teilungsversteigerung kommt. Dazu muss mindestens ein Erbe die Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie(n) beim zuständigen Amtsgericht fordern. Das Amtsgericht verkauft die Grundstücke aus der Erbmasse schließlich nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

Der im Rahmen dieses Zwangsverkaufs erzielte Erlös ist meist deutlich niedriger als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Der Verkaufserlös wird dem Nachlass hinzugefügt. Nun kann das Erbe aufgeteilt und die Erbengemeinschaft aufgelöst werden.

Übrigens: Erben, die das Haus gerne selbst behalten möchten oder glauben, einen höheren Preis erzielen zu können, dürfen bei der Teilungsversteigerung mitbieten.

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